Koupě nemovitosti není jen o podepsání smlouvy a předání klíčů. Pokud se neprověří právní stav, technická dokumentace nebo dluhy vůči SVJ, může se z vysněného bydlení stát noční můra. Advokátka Hana Grinacová upozorňuje, že prověrka nemovitosti je zásadní nejen pro kupující, ale i pro makléře, kteří nesou odpovědnost za svůj postup.
Mgr. Hana Grinacová
advokátka a partnerka v Advokátní kanceláři Grinacová, specialistka na poskytování právních služeb v oblasti práva nemovitých věcí
Co může odhalit prověrka nemovitosti a proč je důležitá pro kupující i makléře?
Při koupi nemovitosti je nutné prověřit, zda s nemovitostí nekupujete také problémy. Základem je opatřit si výpis z katastru nemovitostí a nabývací titul vlastníka. Prověřujeme, zda nemá vlastník nemovitosti exekuce nebo není v insolvenci a kdo má v nemovitosti hlášený pobyt či sídlo. Vyžadujeme také revizní zprávy, projektovou dokumentaci, bezdlužnost vůči SVJ atd. Někdy lze při prodeji nemovitosti dovodit odpovědnost makléře za škodu, je i v jeho zájmu ověřit si v jakém právním stavu nemovitost je, aby postupoval s péčí řádného hospodáře.
Bez prověrky se z vysněného bydlení stane noční můra.
Při převodech nemovitostí spolupracujete s řadou makléřů a kanceláří – jak spolupráce probíhá a co jim přináší?
Našim realitním makléřům poskytujeme kompletní právní servis spojený s prodejem nemovitostí od přípravy smluvní dokumentace, návrhu na vklad a zajištění advokátní úschovy kupní ceny a listin přes ověření podpisů, podání návrhu na vklad na katastr a sledování průběhu vkladového řízení na katastru. Zároveň se na nás makléři mohou obrátit s právními dotazy, poskytujeme jim podporu v případech, kdy se objeví nějaká komplikace nebo se strany obchodu dostanou do sporu.
Jaké jsou možnosti při prodeji podílu proti vůli ostatních spoluvlastníků?
V současné době je zrušeno předkupní právo spoluvlastníků pro prodej podílu na nemovitosti, a každý tak může prodat svůj podíl bez toho, aby ho nejdříve nabídl ostatním spoluvlastníkům. Předkupní právo si nicméně mohou spoluvlastníci zřídit i smluvně.
Jaká právní úskalí provází „flipování“ nemovitostí a co investorům radíte pro bezpečný obchod?
Buďte féroví. Jde samozřejmě o zisk, ale pokud bude kupní cena nápadně nevýhodná, může se vám to vymstít. Zároveň se připravte na to, že ostatní spoluvlastníci se mohou dožadovat soudního vypořádání spoluvlastnictví, s čímž jsou spojeny náklady a čas.
Vaše školení pro makléře se zaměřuje na chyby při koupi nemovitosti. Které patří k těm nejčastějším a jak jim předcházet?
Makléři neznají proces prodeje nemovitosti nebo si neprověří nemovitost či jejího vlastníka. Makléři také v úmyslu poradit klientovi „se vším“ činí rady mimo svou odbornost a mohou klientům takto způsobit i škody. Radím jim tedy to, aby se vzdělávali a aby se nebáli obrátit se na odborníky v oborech, ve kterých si nejsou jistí.
